Svar på det, folk oftest spørger om: hvad ejerudgiften består af, hvordan boligskatten beregnes, og hvorfor tallet på skat.dk eller i en boligannonce kan se anderledes ud.
Ejerudgiften er de faste udgifter, du har, fordi du ejer boligen: ejendomsværdiskat, grundskyld, husforsikring, renovation og kontingent til en eventuel grundejerforening. Lån og forbrug som varme, vand og el er ikke med.
Det er samme definition, som mæglere skal bruge i salgsopstillingen. Derfor kan du sammenligne vores tal med "Ejerudgift pr. md." i boligannoncer.
Boligskat er ejendomsværdiskat og grundskyld tilsammen. Det kaldes også ejendomsskat. Ejerudgiften er boligskatten plus husforsikring, renovation og grundejerforening.
I beregneren står ejerudgiften øverst, og boligskatten står som "Heraf boligskat".
Husforsikring (eller ejendomsforsikring) er en fast del af din ejerudgift, som oplyses i salgsopstillinger, når du køber hus. Den dækker skader på selve bygningen, fx brand, storm og vandskade.
Indboforsikringen, som dækker dine ting, er noget andet og er ikke med i ejerudgiften.
En husforsikring til en typisk villa koster ca. 4.000 til 8.000 kr. om året. Prisen afhænger af husets størrelse, alder, tag og den selvrisiko, du vælger. Vi bruger 6.000 kr. om året som estimat.
Står prisen i salgsopstillingen, eller har du fået et tilbud, kan du rette beløbet med skyderen.
Grundejerforeningskontingentet er næsten altid en del af den samlede ejerudgift, hvis ejendommen ligger i et område med en grundejerforening. Foreningen passer typisk fælles veje, stier og grønne områder, og medlemskab er ofte obligatorisk.
Vi bruger 3.000 kr. om året som estimat. Det rigtige beløb står i salgsopstillingen. Har boligen ingen grundejerforening, så sæt skyderen til 0 kr.
Ja, husforsikring og grundejerforening har hver sin skyder, fordi vi kun kan anslå dem. Ejerudgiften opdateres med det samme.
Boligskatten kan du ikke rette, fordi den beregnes ud fra boligens offentlige vurdering og de gældende satser.
Lån (renter og afdrag), forbrug (varme, vand og el), vedligeholdelse, indboforsikring, fællesudgifter til en ejerforening, lovpligtige eftersyn af fx varmeanlægget og engangsudgifter ved køb som ejerskifteforsikring og tinglysning.
Det er de samme udgifter, som heller ikke er med i mæglerens ejerudgift.
Ejendomsværdiskat er en skat til staten. Der trækkes 20 % fra ejendomsværdien, så du betaler skat af 80 %. Af de første 9.007.000 kr. betales 0,51 %, og af resten 1,40 % (2026).
Eksempel: En bolig vurderet til 4.000.000 kr. giver 3.200.000 kr. × 0,51 % = 16.320 kr. om året.
Progressionsgrænsen er det beløb, hvor ejendomsværdiskatten stiger fra 0,51 % til 1,40 %. I 2026 er den 9.007.000 kr.. Den gælder 80 % af ejendomsværdien, så den rammer kun boliger vurderet til over ca. 11.260.000 kr.
Grænsen gælder for hele boligen, ikke for hver ejer, og den reguleres hvert andet år.
Grundskyld er en skat til kommunen af grundens værdi: grundværdien × 80 % × kommunens grundskyldspromille / 1.000.
Eksempel: En grund vurderet til 2.000.000 kr. i København (5,1 ‰) giver 2.000.000 × 80 % × 5,1 / 1.000 = 8.160 kr. om året.
Grundskyldspromillen er den sats, kommunen opkræver grundskyld med. Den ligger typisk mellem 3 og 18 promille og fastsættes af kommunalbestyrelsen hvert år. Frem til 2028 må ingen kommune sætte den højere end i 2024.
Vi henter promillerne fra Danmarks Statistik og tjekker dem, når nye tal bliver offentliggjort.
Ejede du boligen, da de nye boligskatteregler trådte i kraft i 2024, har du typisk en skatterabat. Den er et fast beløb, der trækkes fra din skat, så længe du ejer boligen. Den følger ikke med til en køber.
Skatterabatten er ikke med i vores tal, fordi vi viser skatten, som en ny ejer betaler den. Din rabat kan du se i din forskudsopgørelse på skat.dk.
Vi viser skatteåret 2026. Når satserne og vurderingerne for 2027 er klar, skifter vi, og det kan du læse om på vores nyhedsside.
Vurderingsstyrelsen vurderer alle ejerboliger. Vurderingen har to tal: ejendomsværdien (hele boligen) og grundværdien (kun grunden). Ejendomsværdiskatten beregnes af ejendomsværdien, og grundskylden af grundværdien.
Vurderingen bygger bl.a. på handelspriser i området, boligens størrelse, alder og beliggenhed.
Skatten for et år beregnes af vurderingen for året før. For 2026 er det 2025-vurderingen. Vi bruger den endelige vurdering, hvis du har fået den. Ellers bruger vi den forventede endelige eller den foreløbige vurdering.
Under hver beregning står, hvilken vurdering vi har brugt.
Den foreløbige vurdering er Vurderingsstyrelsens første bud. Du betaler skat efter den, indtil den endelige vurdering kommer. Den endelige vurdering er den, skatten til sidst gøres op efter.
Har du fået en tidligere endelig vurdering, men ikke den endelige 2025-vurdering, regner vi den forventede endelige vurdering ud: den tidligere endelige vurdering justeret med prisudviklingen, som Vurderingsstyrelsen gør.
Skattestyrelsen regner skatten om for de år, vurderingen gælder. Er den endelige vurdering lavere end den foreløbige, får du penge tilbage. Er den højere, skal du betale det, der mangler.
Vi beregner boligskatten for hele boligen. Ejer I boligen sammen, viser skat.dk kun din andel. Ejer I halvdelen hver, står der halvdelen på hver jeres opgørelse, så læg jeres andele sammen for at sammenligne.
Har du ejet boligen siden før 2024, kan du også have en skatterabat, som ikke er med i vores tal. Og en årsopgørelse for et tidligere år kan være beregnet af en anden vurdering eller promille.
Mægleren regner ejerudgiften efter samme regler, men bruger boligens egne tal: sælgers forsikring eller et konkret tilbud og det rigtige kontingent til grundejerforeningen, hvis der er en. Vi bruger estimater for begge dele.
Mægleren kan også have brugt den foreløbige vurdering, en anden renovationstakst eller have andre faste udgifter med, fx vejbidrag.
Boligskatten følger reglerne præcist. En boligejer har sammenlignet vores beregning med sin forskudsopgørelse fra Skattestyrelsen, og tallene passede på øret.
Husforsikring og grundejerforening er estimater, og renovation er en typisk takst for kommunen. Derfor kan den samlede ejerudgift afvige lidt fra din egen. Ret skyderne, når du kender de rigtige beløb.
Det sker oftest for ejerlejligheder, hvor vi ikke altid kan finde den enkelte lejlighed ud fra opgangens adresse. Det kan også være en ny bolig, der endnu ikke er vurderet, eller en erhvervsejendom, som beregneren ikke dækker.
Står der, at vurderingsdata er midlertidigt utilgængelige, er Vurderingsportalen nede. Prøv igen lidt senere.
Ja, du kan søge op til tre adresser frem og se dem side om side. Du kan også dele linket, så andre ser de samme boliger.
Adresser fra Dataforsyningen (DAWA), vurderinger fra Vurderingsportalen, skattesatser fra Skatte- og Vækstministeriet, grundskyldspromiller fra Danmarks Statistik og renovationstakster fra kommunernes takstblade. Husforsikringen er et estimat ud fra offentlige prissammenligninger.
Vi opdaterer, når satser, promiller eller regler ændrer sig, og mindst én gang om året, når et nyt skatteår begynder. Alle ændringer står på vores nyhedsside.
Ja. Udviklere kan hente vurderinger og hele beregningen som JSON, fx til en boligportal eller en bankapp.
Fandt du ikke svaret? Læs hvordan vi beregner, eller skriv til os med knappen "Feedback" nederst til højre.