Sådan beregner vi

Hvad er ejerudgift?

Ejerudgiften er de faste udgifter, du har, fordi du ejer boligen. Lån og forbrug (varme, vand og el) er ikke med. Det er den samme definition, som mæglere skal bruge i salgsopstillingen, når en bolig sættes til salg (bekendtgørelse om formidling af fast ejendom, § 12). Derfor kan du sammenligne vores tal med "Ejerudgift pr. md." i boligannoncer.

Ejendomsværdiskat

Skat til staten af boligens værdi. Beregnet ud fra vurderingen.

Grundskyld

Skat til kommunen af grundens værdi. Beregnet ud fra vurderingen og kommunens promille.

Renovation

Kommunens gebyr for at hente og behandle dit affald. Kommunens takst.

Husforsikring

Forsikring af selve bygningen, fx mod brand, storm og vandskade. Estimat, som du kan rette.

Grundejerforening

Kontingent til foreningen, der passer fælles veje og grønne områder. Estimat, som du kan rette.

Ejendomsværdiskat og grundskyld kaldes tilsammen boligskat (eller ejendomsskat). Det er det beløb, der står som "Heraf boligskat" i beregneren.

Et helt eksempel

Et hus i København vurderet til 4.000.000 kr., hvor grunden er vurderet til 2.000.000 kr.:

Hvilken vurdering bruger vi?

Skatten for et år beregnes af vurderingen for året før. For 2026 er det 2025-vurderingen. Den kan findes i tre udgaver, og vi bruger den bedste, der findes for din bolig:

• Endelig vurdering: Den vurdering, skatten til sidst gøres op efter. Har du fået den, bruger vi den.
• Forventet endelig vurdering: Har du fået en tidligere endelig vurdering, men endnu ikke den endelige 2025-vurdering, regner vi den ud på samme måde som Vurderingsstyrelsen: den tidligere endelige vurdering justeret med prisudviklingen. Mæglerne regner på samme måde.
• Foreløbig vurdering: Et første bud fra Vurderingsstyrelsen. Du betaler skat efter den, indtil den endelige vurdering kommer. Så bliver skatten reguleret, og du får penge tilbage eller betaler det, der mangler.

Under hver beregning står, hvilken vurdering vi har brugt.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskat er en skat til staten, som beregnes ud fra din boligs offentlige vurdering. Siden 2024 gælder:

Eksempel: En bolig vurderet til 4.000.000 kr. giver et beregningsgrundlag på 3.200.000 kr. (80 %). Ejendomsværdiskatten bliver 3.200.000 × 0,51 % = 16.320 kr. om året, ca. 1.360 kr. om måneden.

Grundskyld

Grundskyld er en skat til kommunen af grundens værdi. Også her trækkes 20 % fra (forsigtighedsnedslag). Satsen kaldes grundskyldspromillen og er forskellig fra kommune til kommune.

Eksempel: En grund vurderet til 2.000.000 kr. i København (5,1 ‰) giver 2.000.000 × 80 % × 5,1 / 1.000 = 8.160 kr. om året, ca. 680 kr. om måneden.

Renovation

Renovation er kommunens gebyr for at hente og behandle dit affald. Det opkræves typisk sammen med ejendomsskatten og fastsættes hvert år af kommunen.

Husforsikring

Husforsikring (eller ejendomsforsikring) er en fast del af din ejerudgift, som oplyses i salgsopstillinger, når du køber hus. Den dækker skader på selve bygningen, fx brand, storm og vandskade, og ofte også svamp og insekter. Den er noget andet end indboforsikringen, som dækker dine ting, og som ikke er en del af ejerudgiften.

Grundejerforening

Grundejerforeningskontingentet er næsten altid en del af den samlede ejerudgift, hvis ejendommen ligger i et område med en grundejerforening. Foreningen passer typisk fælles veje, stier og grønne områder, og medlemskab er ofte obligatorisk.

Hvorfor kan mæglerens tal være anderledes?

Mægleren skal regne ejerudgiften på samme måde som os, men har adgang til boligens egne tal. Forskelle skyldes typisk:

• Husforsikring: Mægleren bruger sælgers forsikring eller et konkret tilbud. Vi bruger et estimat.
• Grundejerforening: Mægleren tager kun kontingentet med, hvis boligen har en grundejerforening, og bruger det rigtige beløb.
• Vurdering: Mægleren bruger nogle gange den foreløbige vurdering, hvor vi bruger den endelige eller den forventede endelige.
• Renovation: Vi bruger en typisk takst for kommunen. Boligens egen takst kan være højere eller lavere.
• Andre faste udgifter: Mægleren medtager også andre udgifter, som følger med boligen, fx vejbidrag.

Sammenligner du med din skat på skat.dk?

Vi beregner boligskatten for hele boligen, som en ny ejer vil betale den. Tallet på din forskudsopgørelse eller årsopgørelse kan se anderledes ud af tre grunde:

• I ejer boligen sammen: Skat.dk viser kun din andel af boligskatten. Ejer I halvdelen hver, står der halvdelen på hver jeres opgørelse. Læg jeres andele sammen for at sammenligne med vores tal.
• Du har en skatterabat: Har du ejet boligen siden før 2024, har du typisk en skatterabat, som trækkes fra din skat. Den følger dig, til du sælger, men følger ikke med til en køber, så den er ikke med i vores tal.
• Et andet år: Vi viser skatteåret 2026. En årsopgørelse for et tidligere år kan være beregnet af en anden vurdering eller en anden promille.

Din præcise boligskat står i din forskudsopgørelse, når du logger på skat.dk. Se også spørgsmål og svar.

Hvad er ikke med i beregningen?

Ligesom i mæglerens ejerudgift er disse udgifter ikke med:

• Lån: renter og afdrag
• Forbrug: varme, vand og el
• Vedligeholdelse af boligen
• Indboforsikring (dine ting)
• Fællesudgifter til en ejerforening (ved ejerlejligheder)
• Lovpligtige eftersyn, fx af varmeanlægget
• Engangsudgifter ved køb, fx ejerskifteforsikring og tinglysning

Vores datakilder

• Definition af ejerudgift:Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom, § 12
• Adresseopslag:Adressevælger / Klimadatastyrelsen
• Ejendomsværdi og grundværdi:Vurderingsportalen
• Skattesatser:Skatte- og Vækstministeriet
• Grundskyldspromiller:Danmarks Statistik (EJDSK2)
• Renovationstakster: kommunale takstblade (ca. 2025)
• Husforsikring: estimat ud fra offentlige prissammenligninger af husforsikringer

Forbehold